摘要：

　　A股天津开发商均为国有背景，受益于国企改革。1)天津A股上市开发商基本都是国有背景，预计受益于国企改革带来的效率提升。2)由于天津的双中心，天津开发商基本可以分两类，一类主要项目集中在老城区，主要为天房发展、天津松江；一类主要项目集中于滨海新区，主要为天保基建、海泰发展、泰达系的津滨发展和泰达股份。

　　项目位于滨海新区的开发商将受益于东疆保税港等建设带来的区位价值提升。1)21世纪经济报道10月1日报道称，天津滨海新区自由贸易区方案已向国务院申报，要将天津东疆保税港区向天津自由贸易区转型。若成功转型，区域价值将有进一步提升。2)即便当前政策下，滨海新区的发展和东疆保税港的优惠政策也在逐步提升周边价值；而公司本身管理能力加强、开发速度提升将能够推动这一价值加速实现。

　　从区位来看，谁最收益于滨海新区价值提升？按据东疆保税港远近和储备多少，天保基建、海泰发展、天房股份、泰达系(津滨发展、泰达股份)、天津松江，都将不同程度受益。

　　(1)天保基建：近百万储备靠近保税区。最大项目金海岸(未结面积约90万平)位于滨海新区开发区与保税区的交接处，天津其他项目也都位于滨海新区的空港经济区。

　　(2)泰达系是滨海新区最大的建设主力之一，旗下津滨发展和泰达股份有部分项目在滨海新区。泰达系承担了中新天津生态城、滨海旅游区、临港工业区、北塘经济区和核心城区等的建设。

　　(3)海泰发展部分储备位于滨海新区，且集团前董事长为滨海新区区长，集团在高新区有25平方公里土地一级开发。

　　(4)天津松江有约33万平项目位于张贵庄，虽非滨海新区，但是位于开发区与市区之间，靠近空港物流等新建区域。 (5)天房发展在滨海新区汉沽拥有1700亩一级开发。

　　中短期看区位升值，长期看公司盈利能力提升。1)天津东疆保税港的发展，以及可能的向自贸区转型，推动了滨海新区价值的提升。在天津，尤其是滨海新区有大量土地资源的公司都将一定程度上受益。2)长期将提升公司的盈利能力，同时可以关注国企改革动向。

　　从受益可能来看，我们认为核心受益标的排序为天保基建、津滨发展、天津松江、海泰发展、泰达股份、天房发展。