土地流转--向建设用地跃迁

　　现行土地流转中，承包经营权流转相对最为完善，然而集体建设用地使用权的流转是城镇化不断推进的进程中不可规避的现实问题，对此的探讨，逐步聚焦在第三类流转模式上，即在维持集体所有权属性下，如何实现宅基地及经营性建设用地直接流转。

　　破题之意

　　我们认为破题农地流转能够实现三方面：完善土地制度、改善土地供求结构以及推进农村金融创新。首先从土地制度方面推进城乡一体化，其次解决土地资源供求结构性失调，城镇建设用地稀缺与农村土地闲置的矛盾以及城乡两头占地问题；再次推动农村金融的发展。健全的农地流转市场是形成完善担保机制、农村金融服务体系的前提和基础。在法律明确禁止耕地和宅基地进行抵押的情况下，农地抵押试点事实上已经遍地开花，这反映了未来较大的解禁空间。

　　农地流转进行时

　　农地实现流转需要搭建流转交易的平台。各地已经逐步建立起农村产权交易所，交易标的内容已逐步延展。但涉及建设用地，确权工作的推进是首要任务。12 年管理层对于确权工作的重视跃然纸上。截至13 年5 月底，全国农地所有权登记发证率为97%，有望年内全部完成。目前工作重心从集体土地所有权转向使用权层面，相对于所有权，使用权确权更有难度。我们认为在确权环节借鉴林权改革的可能性较大。流转模式方面，无论从规模还是形式抑或制度建设角度，承包经营权的流转都日趋完善，而由于现行制度，宅基地的流转较为困难。今年上半年我们曾在《城镇化之宅基地》一文中，详细归纳了目前几大典型流转模式。整体而言，农地流转箭在弦上，且任重道远。

　　进程预测与未来展望

　　作为被普遍认为是新型城镇化所必须的配套改革，以打破土地二元结构限制、推动农村集体土地流转为核心的新一轮土改，在《土地管理法》修订何时完成尚未可知的情况下，可能在11 月召开的十八届三中全会上被提及。但我们预计三中全会只会提出一个框架性思路，具体的方案可能还是有赖各地逐步的探索试点较为成熟后才能形成。相对而言，我们认为集体经营性建设用地的流转遇到的阻碍将相对较小，率先推进的概率较大。农地流转一旦成行，对于地产行业的影响体现在三方面，其一减少政府参与， 加快城中村改造进程；其二，增加城市外延供给，核心区域愈发呈现稀缺性；其三，盘活农民主要资产，从所有权流转，到农村金融体系建立，将真正为农民增收创造空间，土地价值得以体现， 驱动房地产市场构建。