核心观点：9月楼市成交量继续回升，但房价也出现加速上行，市场对调控加码的担忧胜过成交量改善的利好，所以我们看到地产基本面保持强劲，但地产股股价却持续低迷。而要打破这种背离，关键需要“政策清晰化”，这种清晰化可能来自于房地产政策的落地(包括房地产行业长效机制方案)，也有可能来自“市场自然降温导致政策调控预期淡化”。目前看，商品房供应高峰已经来临，而销售率有所下降，这可能会减弱四季度房价上升速度。随着四季度传统供地高峰到来，以及房企补库存动力的衰减，土地市场溢价率也很可能回落。市场自然降温可能是未来大概率发生的事件。

　　报告要点

　　9月百城房价指数继续加速上行，无论同比还是环比，一线城市房价涨幅最大，三线城市涨幅最为温和。

　　9月30个大中城市商品房销售套数环比上升5%，连续两个月回升，其中一线城市环比上升19%，二线城市环比上升2%，三线城市环比上升5%，三线城市今年月度成交量保持更稳定，其中温州由于房价的回归以及限购政策的松动，9月成交量大幅上升。累计来看，1-9月30个大中城市商品房销售套数同比增17%，其中一线城市同比增20%，二线城市同比增15%，三线城市同比增22%，由于去年高基数原因，累计增速依然呈现下滑态势。

　　9月一二三线城市商品房新增供应均创今年单月新高。这符合我们在8月报中所作的判断。我们预计四季度依然是商品房供应高峰。9月一二三线城市新增供应的去化率均有所下降，从有更长历史数据的一线城市来看，销售率虽下降，但还在一个正常水平上，远未到历史上需求最差时的销售率。

　　9月16个一二三线城市库存均有所上升，但一二线城市在低位反弹，而三线城市持续上升至2012年9月以来的高位。9月一线城市库存去化周期平均为6.4个月，二线城市平均为7.5个月，三线城市平均为13个月。一二线城市库存明显不足，三线城市库存相对充足。

　　9月40个大中城市土地成交面积环比上升30%，低位反弹，1-9月累计成交面积同比仅增长6%，但一线城市增长迅猛，达到37%。9月40个大中城市土地成交溢价率达29.5%，创今年新高，其中一线城市溢价率高达41%。

　　9月信贷的收紧已经导致房贷利率的提升(大折扣优惠利率获取难度较大)以及房屋按揭贷放款周期的延迟。但从实际比较好的成交状况看，其影响可能并不显著。而从历年数据看，信贷与地产销售在一年中的上、下半年表现并非明显正相关。

　　从估值看，9月龙头地产股“相对PB ”、“相对PE”估值均回落至历史底部区域。

　　风险提示房价上涨继续加快，可能引发政策风险