央行定向下调存款准备金率，引导信贷资源支持“三农”和小微企业：根据央行标准，此次定向降准覆盖大约2/3 的城商行、80%的非县域农商行和90%的非县域农合行，再加上对财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司的定向降准。但由于本次不含4 月25 日已下调过准备金率的机构，我们预计此次释放的流动性仅500 至800 亿，甚至不如央行周公开市场投放力度。

　　上周央行公开市场净投放730 亿，5 月10 日至上周末4 周央行累计在公开市场操作中就已投放资金达2570 亿根据银监会数据，截止今年4 月底，城商行、农村金融机构和其他类金融机构的总负债分别为15.0、19.2 和25 万亿(25 万亿中国开行、邮储和外支行约15 万亿)，合理假设70%的负债为存款，未扣除上次降准金额约1300 亿，扣除上次的影响，预计本次降准金额仅500 至800 亿。

　　本次降准金额较小，对房地产行业的影响非常小：定向降准的含义一方面是微刺激，另一方面是防止资金流入杠杆较高的领域，如房地产。

　　4 月及本次定向降准释放的流动性较小，叠加货币乘数的影响，对流动性的贡献可谓微乎其微，并且对房地产尤其是房贷影响更小。4 月的定向降准至今，尽管叠加了银监会及央行对支持首套房的要求，房贷并无实质性变好，仅仅是房贷发放速度有所提升，但利率仍维持高位。

　　全面宽松的预期进一步下降：本次央行定向降准之后，近期市场关注的降息及全面降准预期进一步下降。一方面从近期央行货币政策以及一季度货币政策执行报告中的表态来看，其货币政策框架已逐步从数量型向价格型转变。并且央行认为当前流动性总体适度充裕，货币政策的基本取向没有改变。此外，近期外汇占款以及正回购利率的变动也并未释放出全面降准、降息的信号；另一方面央行、银监会均在避免资金向房地产、融资平台及“两高一剩”行业转移，我们预计全面宽松的可能性较低。

　　维持“同步大市-A”的投资评级：定向降准难以惠及地产，反而降低了全面降准的几率，维持我们上周认为本次地产股反弹接近尾声的观点。1、住建部调研楼市结果较为平淡，行业政策面的良好预期难以兑现，我们认为政策面稳定为主，不会有大的变化；2、资金成本没有下降，房贷利率依然会维持高位。3、龙头万科B 转H 事项进入尾声(B 股6 月4 日已停牌)，从影响中海外与万科B 估值的因素来看(市值、利润率、融资成本、企业背景等)，B 转H 后万科港股估值难以达到中海外水平，不可期望过高。推荐价值低估的华业地产、华夏幸福。

　　风险提示：房贷大幅收紧，房地产企业再融资受阻，经济增速下滑超预期。