4月房地产主要数据仍延续今年以来持续下行的趋势，房地产投资增速由一季末的16.8%下降至16.4%，我们认为房地产投资仍处在下行趋势中，但已不用过度悲观，未来下行的空间有限。我们认为随着2季度末推盘量的上升及去年基数的下降的因素，销售的同比增速在2季度可能会出现触底回升，可能带动新开工和房地产投资在3季度小幅反弹。

　　维持地产行业“同步大市-A”的投资评级，央行要求扩大首套房贷款规模、适当降低首套房贷款利率。我们对地产股的观点短期转向偏乐观，认为地产股会有阶段性反弹。一方面商业银行在房贷上存在纠偏需要，另一方面随着长端利率的下行，房贷这种长期资产吸引力会有所上升。房贷短期将有所改善，但目前还看不到商业银行大力、长期支持房贷的理由。此外，加上5月推盘量的回升和去年成交基数逐渐下行，同比看成交量会有所回升。反弹配臵上宜兼顾风险，推荐龙头万科、保利及华夏幸福。房地产市场的风险仍然存在，高杠杆的企业仍有风险，建议以白马为主。

　　土地市场：二线城市带动单月土地成交环比小幅回升，但同比增速继续回落；月土地成交均价继续上行。4月单月土地购臵面积2140万平方米，同比降20.5%，环比回升11.0%，成交价款657.9亿，同比增5.5%，环比增18.4%。成交均价3074元/平米，同比增32.7%，环比增6.6%。我们预计今年土地市场整体较去年将呈逐渐回落趋势，但分化将延续。一线和主流二线城市土地土地成交均价难以回落，成交面积主要受政府土地出让节奏的影响；而三、四线城市土地市场成交仍将维持低位。

　　新开工小幅回升，地产投资增速继续下滑。前4月房地产投资2.23万亿，同比增16.4%，增速较上月下降0.4个百分点。房地产投资增速下降一方面受4月土地市场同比继续回落影响，另一方面单月房屋新开工虽然小幅反弹，但仍维持低位。近2月的小幅回升主要是受去年3、4月低基数的影响所致，房地产企业新开工的意愿仍然较低。4月单月房屋新开工1.41亿平米，同比下降15.0%，环比增14.1%。前4月房屋新开工4.32亿平米，同比将22.1%，降幅较一季度小幅收窄3.1个百分点。

　　房地产开发资金来源环比小幅回升，企业自筹资金增长较快，销售回款增速继续回落。4月单月资金来源合计8469亿，同比降2.0%，环比增13.4%，其中贷款1483亿、自筹3283亿，回款3258亿，同比分别变动+2.5%、+15.9%和-16.6%，环比分别变动+12.9%、+15.7%和+11.0%。前4月贷款占资金来源的20.7%，较去年同期上升2.1个百分点；自筹资金占38.6%，较去年同期上升2.3个百分点；销售回款占35.6%，较去年同期下降4.1个百分点。

　　销售：住宅销售面积及金额同比增速继续回落。前4月商品住宅销售面积和金额均同比降幅继续扩大。销售面积和金额分别为2.45亿平方米和1.53亿元，分别同比下降8.6%和9.9%，降幅较一季度下降2.9和2.2个百分点。销售均价为6224元/平方米，同比/环比变动-1.4%和+0.2%，成交均价连续3个月同比回落。

　　风险提示：金融体系去杠杆、经济增速下滑超预期，再融资受阻