2014年4月板块指数下跌1.8%，虽然月末有产业资本增持提振板块，但行业仍跑输大盘2.4个百分点。4月上旬房地产板块伴随大盘一同反弹，中旬受多地楼盘打折出售、IPO准备开闸等利空影响，板块转而走弱，下旬受到产业资本和保险资金增持龙头地产股提振，板块出现短暂反弹，全月则跑输大盘。年初至今申万房地产指数上涨7.1%，板块跑赢大盘10.8个百分点。

　　4月市场销售逐渐回暖，环比下降8.2%，同比下降13.9%，降幅有所收窄。龙头及重点公司4月销售额预计353亿元，环比下降19.6%。1)4月申万跟踪48大城市一手房合计成交197065套，环比下降8.2%，同比下降13.9%，累计同比下降12.1%，本月环比下降；一线、二线、三线城市分别合计成交25177套、119539套，52349套，环比分别下降20.5%、下降12.6%、下降8.0%，三线城市环比及同比均降幅最小，其次为二线、一线城市。2)4月申万跟踪18大城市二手房合计成交50020套，环比下降3.5%，同比下降21.1%，累计同比下降46.0%。一线、二线、三线城市分别合计成交13643套、26835套、9542套，环比分别下降5.3%、上升0.1%、下降10.0%。

　　4月推盘有所增加但去化放缓，库存上升较快，去化周期9.0个月，较上月上升0.8个月，连续两个月大幅上升。4月申万跟踪13大城市住宅可售套数合计环比上升6.6%，去化周期9.0个月，较上月上升0.8个月，库存连续两个月大幅增加。4月申万跟踪13大城市住宅可售套数合计689583套，环比上升6.6%，去化周期9.0个月，较上月上升0.8个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为244201套、342147套，103235套，去化周期分别为7.7月、10.1月、9.7月，较上月分别上升0.6月、上升1.0月、上升1.5月，二季度推盘逐渐释放，而去化速度保持低位，导致库存上升较快。

　　4月土地市场受销售下滑影响较小，成交面积环比大幅上升47.4%，土地出让金环比上升30.3%，溢价率稳中有升。4月全国300城市土地成交面积12339万方，环比上升47.4%，同比下降26.2%，1-4月成交面积65704万方，累计同比下降11.9%；4月全国300城市土地成交金额1726亿元，环比上升30.3%，同比上升7.5%，1-4月成交金额8904亿元，累计同比上升13.6%。截止4月底，全国土地溢价率17.69%、住宅用地溢价率19.00%，较上月分别上升1.13、0.63个百分点，土地成交溢价率稳中有升。

　　投资建议：行业面临销售及业绩增速放缓等挑战，基本面短期难以改善，板块相对收益有限，建议自下而上关注土地改革、龙头公司估值国际化及京津冀一体化的投资机会。行业面临销售及业绩增速放缓、毛利率不断下降、负债率不断升高等挑战，后续行业放开信贷及调控的可能性仍旧偏小，无论是销售企稳还是进一步下跌，板块均难有相对收益，我们自下而上看好土地改革、龙头估值国际化、京津冀一体化等结构性机会：1)“盘活存量”的土地改革：外高桥、陆家嘴、浦东金桥、空港股份等；2)龙头公司估值国际化的进程：万科、保利；3)京津冀一体化：华夏幸福、荣盛发展。