成交淡季显著，供需双方维持弱平衡

　　二月份全国商品房成交延续了一月份的淡季表现，春节及节后效应使整体成交规模较低。我们监控的全国44城市成交指数2月为166，环比1月下降37% ，与去年同期相比小幅下降1%；2月39城市住宅成交指数为171，环比下降34%，同比下降7%。与统计局数据相比，重点城市在1~2月商品房成交面积同比下降11%，住宅成交同比下降14%，降幅高于全国平均水平。库存方面，全国商品房库存指数小幅下降，库存指数环比下降1%，同比上升15%，住宅库存指数环比下降2.5%，同比上升9.2%。从批售比数据参考意义有限，供给与需求两端均处于弱势状态，市场情绪方面，通过对世联地产的上门量和进线量数据的分析，上门量持续下降，进线率同样处于下降至历史低位。

　　整体趋势一致，区域小幅分化

　　在春节回乡置业的带动下，三线城市本月的成交水平同比增长9.5%，而一线城市同比下降幅度较大，二线城市同去年相比基本持平。一季度整体来看各线城市差别并不明显，整体市场疲软的环境下，差异只存在于细微的环节。限购城市成交规模在1月份有所回落的基础上继续维持低增速状态；而非限购城市，却由于增速维持下降趋势。

　　企业销售情况

　　2月份23家房企成交指数环比下降42%，同比上涨5%；23房企销售面积同比上升5%，而A股上市房企销售面积同比下降5%。由于季节性原因及节日因素导致周期性成交量下行。价格方面，规模房企整体在2月份成交价格同比几乎无变化，环比下降1%；A股重点房企成交均价同比上升15%，环比下降10%左右，整体销售价格变化趋势与市场观望态度基本相符，而A股房企价格的同比上涨主要13年同期基数过小导致。

　　本月观点

　　前两个月的基本面持续向下符合我们前期的预期，在可预期的三月份预计继续下行。但站在目前这个时点上，可预期一季度大中城市下降20%左右，我们认为四月份继续恶化的概率不大。随着基本面的回落，价格区域差异逐步表现出来，政策的预期也将会有所变化。在预期基本面底部到来之前板块将逐步走出底部区域，部分个股将率先走出行情。建议重点关注万科、华夏幸福、阳光城、中南建设、泰禾集团、北京城建。

　　风险提示

　　库存较高，关注系统性降价风险。