12.03 房地产12月投资策略:政策分歧将逐渐收
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相关简介:11 月申万 房地产 指数上涨 0.5%,跑输大盘 2.6 个百分点,略低于我们月初的预期。主要因本月销售持续下降、十八届 三中全会 决议后的政策预期不明、各地方政府出台调控措施扰乱市场预期等。本月,沪深 300 指数上涨 3.1%,申万房地产指数上涨 0.5%,房地产板块跑输大盘 2.6 个百分点,略低于我们月初的乐观预期。 11 月板块跑输大盘的主要原因是: 1)十八届 三中全会 《决定》提及了加快房产税立法并实施推进、农村建设用地入市等,具体落地方案及中期影响不确定性较大,市场存在分歧和担
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文章来源:股海网作者:股海网发布时间:2013-12-03浏览次数:
11 月申万房地产指数上涨 0.5%,跑输大盘 2.6 个百分点,略低于我们月初的预期。主要因本月销售持续下降、十八届三中全会决议后的政策预期不明、各地方政府出台调控措施扰乱市场预期等。本月,沪深 300 指数上涨 3.1%,申万房地产指数上涨 0.5%,房地产板块跑输大盘 2.6 个百分点,略低于我们月初的乐观预期。 11 月板块跑输大盘的主要原因是: 1)十八届三中全会 《决定》提及了加快房产税立法并实施推进、农村建设用地入市等,具体落地方案及中期影响不确定性较大,市场存在分歧和担忧。 2) 4 个一线城市及南京、武汉、厦门等 10 个二线城市上调二套房首付比例及延长限购年限,地方行政性调控和中央“市场化”导向的背离扰乱了市场对未来政策取向的预期。
11 月销售略有回落,一手房环比下降 3.5%,同比下降 10.0%,一、二线城市下降相对较多,但整体销售量基本与 9 月持平,市场仍处于高位延续状态;龙头公司销售 11 月销售额预计 361 亿元,与 10 月基本持平。1)11月申万跟踪 48 大城市一手房合计成交 263747 套,环比下降 3.5%,同比下降 10.0%,金九银十之后销售回落明显。一线、二线、三线城市分别合计成交 37019 套、156078 套,70650 套,环比分别下降 16.7%、下降 15.9%、上升 12.3%,一二线城市下降明显,而三线城市大幅增长。 2)11 月申万跟踪 18 大城市二手房合计成交 59698 套,环比上升 3.2%,同比下降 6.0%。一线、二线、三线城市分别合计成交 18412 套、19789 套、11497 套,环比分别上升 4.9%、上升 4.0%、下降 1.3%。3)11 月龙头公司销售额预计 361亿元,环比增长 2.0%,基本与 10 月持平。
11 月因推盘量仍旧增加较多且销售速度大幅下降,导致库存大幅增加,环比上升 8.7%,去化周期 7.7 个月,较上月上升 0.6 个月。 11 月申万跟踪13 大城市住宅可售套数合计 652666 套,环比上升 8.7%,去化周期 7.7 个月,较上月上升 0.6 个月。一线、二线、三线城市住宅售套数合计分别为229212 套、 335941 套, 87513 套,去化周期分别为 6.4 月、 9.2 月、 7.5 月,较上月分别上升 0.2 月、上升 1.2 月、上升 0.3 月,呈现全线上升的情况,其中以杭州为代表的二线城市大幅上升。
11 月土地市场受销售回落、供给减少的影响显得冷清许多,土地出让面积环比下降 27.6%,同比下降 2.2%,三线城市是本月下降的主力,住宅用地溢价率小幅下降至 22.43%。11 月全国土地成交面积 18313 万方,环比下降27.6%,同比也下降 2.2%, 1-11 月成交面积 227334 万方,累计同比上升 23%;11 月土地成交金额 2812 亿元,环比下降 5%,同比增长 22%,1-11 月成交金额 27090 亿元,累计同比上升 62%。截止 11 月底,全国土地溢价率 19.45%、住宅用地溢价率 22.43%,分别较上月上涨 1.8 个、下降 1.2 个百分点。
投资建议:政策分歧将逐步收敛,12 月催化剂可期,目前地产配置价值凸显,继续看好板块在年末的估值修复行情。12 月维持对行业的看好,主要原因是:1)“市场化”和差别化的总体政策导向并未改变,中央和地方政府将逐渐向市场证明,未来市场关于政策预期的分歧将逐步收敛;2)目前基金仓位已普遍降至低配, 地产股估值也处于历史低位,随着 IPO 新规出台对创业板冲击明显,地产板块的配置价值进一步凸显,而 12 月的中央经济工作会议和城镇化会议等,也将为房地产带来催化剂。3)继续看好行业在年末的估值修复,推荐华夏幸福、荣盛发展、阳光城等增长快、管理好的中盘优质成长股。