报告摘要：

　　行业景气度高点可能已经到来。一线城市房价涨幅较快，房价存在一定程度的泡沫。部分城市库存较高，明年行业景气度下行是大概率事件。

　　市场利率近期有上行的趋势，流动性紧张未来可能是常态。在改革的大背景下，以前持续释放流动性的模式未来不可复制，未来央行将会持续收缩流动性，而流动性收缩带来的利率上行将是大概率事件。利率高度敏感的房地产板块将受到影响。

　　估值分化将收敛，看好转型和大公司。但我们判断明年的估值分化将显著收敛，在市场下行的情况下，快速周转的逻辑将受到冲击，我们看好市值小、转型预期的公司，以及大市值、估值便宜的公司，如万科、保利地产等。

　　二胎政策影响不大。我们测算二胎政策每年将增加90-95 万左右的单独二胎宝宝，而短期将增加改善性住房的需求，未来20 年后，还有刚需的故事可以展望。

　　长效机制出台后，房地产市场将更加健康。我们判断房产税等调控政策将很大可能在明年出台，随着不动产登记、财产公示等制度出台，房地产行业长期将更加健康。

　　推荐标的。公司层面，继续关注地产公司的再融资放开机会。个股方面：继续强烈推荐万科、保利地产、华夏幸福、苏宁环球、莱茵置业、华业地产，谨慎推荐大名城等公司。