核心结论

　　十八届三中全会《决定》中与房地产相关的内容整体偏利好，我们认为市场之前对地产政策过分悲观，在基本面保持较好、估值极低、机构配置不高的情况下，预计地产股将迎来反弹，建议买入金地集团(600383，买入)、招商地产(000024，买入)、万科A(000002，买入)、荣盛发展(002146，买入)等。

　　投资要点

　　相关内容1:“加快房地产税立法并适时推进改革”。

　　我们的观点：这是中央文件首提房地产税的立法，这或许是对上海和重庆出台房产税合法性的回应。增加“立法”环节，可能推迟房产税扩围的时间，同时“适时”二字，也透露未来推行房产税仍相对谨慎。当然，《决定》所讲房地产税应指房地产经营过程中所有税种，除房产税，还包括营业税、企业所得税、个人所得税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税等。而我国房地产业税费负担过重，且房地产税制设计不合理，的确需要进行整体改革。

　　相关内容2:“启动实施一方是独生子女的夫妇可生育两个孩子的政策”。

　　我们的观点：短期来看，放开二胎，必定将增加一些家庭人口的数量，从而增加住房需求。有二胎需求的主流人群可能是30-35 岁，从2010 年第六次人口普查数据看，该年龄段人口近1 亿，若假设有5 千万对家庭，符合二胎政策的占比为50%，有二胎意愿又占其中的50%，假设生二胎需新增加10平米住房，则0.5 亿*50%*50%*10=1.25 亿平米住房，相当于2012 年住宅销售面积的13%。

　　相关内容3:“改革完善农村宅基地制度，选择若干试点，慎重稳妥推进农民住房财产权抵押、担保、转让”。

　　我们的观点：未来宅基地或将成为增加住房供应的一个重要渠道，但“慎重稳妥”的基调也意味着其推行将是比较长的过程。

　　相关内容4:“研究建立城市基础设施、住宅政策性金融机构”。

　　我们的观点：通过金融支持建立多层次住房保障体系。

　　相关内容5:“健全多层次资本市场体系，提高直接融资比重”。

　　我们的观点：尽管进程多波折，但地产再融资放开将是大势所趋。

　　相关内容6:“推动大中小城市和小城镇协调发展，全面放开小城市落户限制，有序放开中等城市落户限制，合理确定大城市落户条件，严格控制特大城市人口规模”。

　　我们的观点：中小城市房地产市场空间巨大，当然，由于中小城市众多，出现分化将是现在乃至未来的共同特征。

　　风险提示

　　继上海、深圳后，可能还有其他城市出台打压需求政策；房产税推进超预期严厉