养老地产：中性假设下，约增加6%的年销量需求；长期看，影响更多在结构方面。1)根据联合国预测，我国65岁以上老人在2060年会达到3.69亿的高点，占比28%，影响巨大。2)老年人口带来养老地产的巨大需求。规模方面，仅考虑3%的机构养老，老年地产年平均增加面积约占住宅年销售面积的1.4%；加上活跃长者部分，中性假设下占比在6%左右。3)养老地产影响长期更多在结构层面，与房价没有必然联系。

　　以房养老：从国际上看逆按揭模式成熟，但普遍占比不高。属于民众的自由选择，对房地产市场实际影响不大。1)国外逆按揭模式成熟，为老年人提供融资手段，但规模普遍不大。2009年，美国使用逆按揭的有房产老年家庭占比仅1.4%；日本逆按揭因为只有土地可以融资，且贷款一般有固定期限，还不及美国发达；英国12年新发放逆按揭1.75万单，占同期65岁以上老人比例不足0.2%。2)我国京沪宁等多地试水，但推开有难度。70年土地使用权、对房价不一致预期、养儿防老观念等多因素阻碍以房养老的推开。3)结合他国经验，土地使用权续期明确化、贷款保险、政府补贴和税收减免等出台或会是以房养老的催化剂。

　　养老地产的开发主体：预判开发商和保险资金合作、或错位竞争可能性大。1)盈利模式租售皆可，但国外经验表明，一般养老地产提供的看护服务越多，目标客户年龄越大，越倾向于采取出租的模式。2)美国最大活跃长者开发商Del Webb以出售为主，2009年出售活跃长者住宅近5000套。3)预判我国发商亦会更多关注活跃长者领域，而保险资金在需提供持续经营的养老地产领域会有更大作为，因为养老地产刚好可以缓解其资金“长短错配”压力。

　　养老地产的他国经验：市场细分、同时政府将给予相关政策支持。1)美国：细分市场成熟，有活跃长者、独立生活、协助生活、专业护理和持续照护社区等多种；拥有者和管理者分离，市场集中度不高。2)英国：政府提供的出租型公共住宅发达，占独立型老年住宅一半以上；自有型退休住宅市场集中度高，最大开发商占60%份额。3)日本：开发主体多样化，开发商、保险、实业公司、政府等都参与开发运营；2000年《护理保险制度》推动了行业迅速发展。

　　养老地产先行军：万科、保利、世联等多家进军，但仍属试水阶段。1)万科有北京幸福汇、杭州良渚文化村等多个试点项目；2)保利地产有北京和熹会和上海西塘越；3)世联地产联手台湾恒安照护，为养老地产开发商提供咨询服务；4)远洋地产、绿城集团、金地集团、复星集团、花样年地产等也开展相关试点。