投资要点

　　融资渠道和资金成本是影响上市房企发展的关键因素。行业告别狂飙突进时代，房价告别快速上涨周期，保持较低资金成本就成了企业维持稳定盈利水平的关键。较低的资金成本，也是企业逆周期扩张资产负债表的关键。传统的开发贷款往往无法覆盖开发流程前期的资金需求，多元化的融资渠道是地产企业成长的必由之路。

　　调控长效机制初露端倪，行业融资渠道逐渐走向正常化。2013年，房地产市场调控长效机制初露端倪。这一长效机制区别以往的一大特点就是地产企业融资渠道正常化。惟其如此，增加土地供应才不会变成一句空话，热点城市供不应求的局面才能够逐步得到缓解。

　　我们预计，定向增发股票和公司债将成为下一阶段上市房企热衷选择的融资方式，发行股票并购资产同时配套融资也将更为常见。由于行业主流企业大多已经实现上市，且IPO审核十分复杂，我们预计未来仍不会有很多地产企业的IPO。配股和可转债仍不会是适合大多数地产企业的融资方式。而非公开增发股票发行门槛低，对市场冲击小。公司债审批流程相对简单，募集资金使用期限较长，用途灵活。我们相信，这两者将共同组成地产类上市公司在境内资本市场上最为常规的融资方式。此外，随着产业集中度提高，我们预计通过增发股票并购资产将更为常见，企业也往往会利用并购机会进行配套融资。

　　金融创新的全新机遇和挑战。对房地产企业来说，金融创新的意义既包含了运用诸如资产证券化，优先股，REITS等新的融资工具，也包括更为高效率、低成本利用信托等融资渠道的可能性。

　　风险提示：融资渠道和融资成本的确是影响上市公司发展的关键因素，但却不是唯一决定因素。房地产开发并非只是资金和土地的互相转换，开发流程管控和区域管理是企业壮大必不可少的。

　　更市场化的融资渠道是全行业所面临的机遇，企业规模和能力是决定企业融资成本的核心因素。2013年之后，金融改革，调控机制长效化和地产市场软着陆，都使行业的竞争逐渐告别粗放式加杠杆和跑马圈地的模式。我们认为，具备一定规模和开发能力的企业将能持续利用多种融资渠道，保持资金成本优势，维持较高的盈利水平，实现融资和开发的良性循环。