产业结构推进业态变迁，不同业态价差将逐步拉开：大陆商业物业和住宅均价并未拉开距离。我们认为这是由于大陆的商业地产市场整体仍然处于相对初级阶段，优质的商业物业不仅占据着城市最核心的地段，亦应通过更加专业化的物业管理和运营方式享受更高的溢价及升值空间。在可以预见的将来这一价差将被逐步拉开，此时投资商业物业无疑成为明智之选；

　　写字楼：核心区位难复制，“溢出效应”形成副中心：每一轮周期的上涨和下跌中，核心区位带来的优势都使得核心商圈的租金水平显著高于其余商圈，增值空间居前；目前北京、上海核心商圈享有绝对的低空置率水平，副中心商圈空置率则相对较高。未来租金水平日趋高企也将迫使部分企业搬离核心区，转向“副中心”地带。预计大陆核心城市会形成多个“副中心”的商圈格局，随着需求端的发展，空置率将会呈现下行趋势；

　　购物中心：体验式消费业态将进一步占据主流：追溯香港购物中心发展阶段，经济的发展和出行方式的变革引致了购物中心模式的演进；目前，大陆购物中心发展的需求面、供需环境目前进入良好上升通道，随着专业化运营管理能力为购物中心的发展提供超过地段的溢价，我们认为拥有这一能力的公司能够在行业的分化中脱颖而出；

　　大陆商业地产：待势乘时，租售并举先行：下行的ROE和短期资金压力使目前国内房企并不具备出现大规模持有商业地产的条件；纯收租模式的REITs回报率缺乏吸引力，配套法律尚未完备，以及监管层态度仍然谨慎，我国商业地产REITs短期难有大突破；大陆地产企业所走轨迹应为从主开发阶段，逐步的增加优质商业地产持有；由于重资产模式导致的风险较高，转型期风险较大；在选择持有商业地产时需配合相关自身业务上升期的条件支持，利用回款支持、融资优势期支撑自持商业地产的收益长期化。重点推荐南国置业、泰禾集团；

　　风险提示：商业地产所受竞争加剧、供应过量风险。