政府重申调控政策以抑制房价上涨

　　新华社2 月20 日报道，温家宝总理主持国务院常务会议，研究部署继续做好房地产市场调控工作。会议重申中央政府支持首次购房者并抑制投机投资性购房的立场。

　　但没有新举措推出

　　我们认为此番重申调控与2012 年7 月温总理的讲话的唯一区别在于房产税试点城市范围的扩大。但在我们看来市场对此早有预期，过去几年其他政府官员已多次提及该项措施。

　　政策实施是重点，但我们认为净资产价值所受影响有限

　　鉴于相关部委以及部分地方政府不久后即会对温总理的讲话作出回应，我们认为市场将密切关注政策实施细节方面的消息以评估行业基本面所受到的影响。我们进行了销量敏感性分析，目前我们的基本假设是我们所覆盖的开发商/行业的销量将同比增长7%/持平，如果所有城市的销量降回至2011 年的谷底水平，则我们所覆盖开发商的2013 年底预期净资产价值将下降5%，2013-14 年预期核心每股盈利将下降7%-15%，影响较为有限。

　　股价回落已基本计入以上不确定性；等待重新介入的机会

　　自2013 年1 月份的峰值以来，我们研究范围内的海外上市/A 股开发商股价的降幅中值为14%/11%，而2012 年7 月份温家宝总理讲话后，7-9 月份股价的降幅中值为17%/30%。虽然此次回落幅度小于去年7-9 月，但考虑到目前房价下跌的风险由于开发商财务状况的改善而远小于去年7-9 月，从而对净资产价值/盈利的影响也较小，较小的股价回落应是合理。基于我们的敏感性分析，我们认为如果股价从目前水平进一步回落的话，这在更大程度上应是受市场情绪而非基本面的影响。值得注意的是，自去年7-9 月份的回调之后，我们覆盖的海外上市/A 股开发商股价反弹了63%/59%。由于风险回报具有吸引力，我们建议投资者等待重新介入的机会。我们的强力买入建议：万科A、龙湖地产和绿城房产。风险：政府调控之严超出预期从而引发房价普遍下跌