十八大后房地产政策整体平稳，有保有压的基调延续，城镇化及收入倍增计划为房地产长期发展添动力。从宏观政策层面，明年经济增长仍存压力，稳增长目标下货币政策延续稳中偏宽基调，利于房地产销售平稳。从房地产政策层面，结构性有保有压政策预计仍延续，即一方面继续抑制投资投机需求，限购限贷政策尚难取消，另一方面继续鼓励自住型需求，促进首置首改需求继续释放。考虑到房地产调控长期机制建立，2013年扩大房产税试点城市是大概率事件，但预计仍是增量征收而非存量，中短期来看，增量征收对房地产行业的实质影响有限。十八大后新领导人上台，城镇化及收入倍增计划成为未来经济增长的着力点，而其将为房地产的中长期平稳发展提供新动力。

　　行业供需层面，平稳复苏是2013 年地产行业的主题词。由于信贷决定销售，销售领先投资(新开工)，明年政策总体平稳的环境下，我们预计2013 年商品房销售面积同比增长5%左右，上半年可能略优于下半年，同时预计2013 年下半年房地产新开工增速将回正。从库存来看，2012 年行业进入库存去化周期，此过程中，各区域的库存情况呈现较大差异，一线城市库存偏低，二城市线分化，三线城市偏高。去库存过程中，各产品结构受市场的认同度也有差异，首置首改的产品较获青睐，我们认为这一格局在2013 年仍将延续。总体上，地产行业将呈现平稳复苏态势，同时区域及产品结构分化延续。

　　房地产行业现金流持续改善，房企的量价策略应对更从容。随着销售回暖，房地产行业经营现金流从2012年三季度开始转为净流入，筹资现金流也已出现改善。而现金流的好转，房地产行业债务风险亦随着下降，虽然净负债率仍处高位，但预计未来将逐渐回落，而有息负债的增速得到有效控制，手持现金对短期有息债务基本得到100%覆盖，扣除预收款项后的真实资产负债率亦处于历史低位。资金面的改善以及债务风险的下降，使得明年房地产企业在量和价的策略应对上可以更加从容，从而促使行业利润维持相对稳定。

　　行业评级及股票投资策略：维持行业“推荐”评级。房地产行业估值处于较低水平，政策面平稳，预计需求将得以持续释放，行业基本面继续改善，维持行业“推荐”评级。从明年全年的结构看，考虑到明年上半年价格平稳及两会换届，政策稳定，而信贷一般上半年多下半年少，预计上半年房地产销售有望保持活跃，销售窗口的打开将促使房地产行业估值逐步修复。而下半年考虑到销售带来的房价上涨压力以及经济层面的通胀压力，届时需要对可能出现的政策紧缩预期保持警惕。

　　房地产行业投资主线，政策的有保有压及行业分化决定了2013 年地产股分化更为明显。未来我们主要看好三类公司。第一类是区域布局合理、运营模式效率较高的公司，此类公司未来市场份额将得以持续提升，主要有万科、保利地产等；第二类是产品结构不断改善、未来成长可期的公司，如金地集团、招商地产等；第三类是受益城镇化，具有较独特商业模式的公司，如荣盛发展等。

　　风险提示：关注房价上涨导致的政策收紧风险及销售低于预期带来的经营性风险