房地产行业外部融资环境趋紧。中央银行2010 年工作会议透出的一个信息是2010 房地产信贷会出现明显下滑。信贷资金结构性调整明显，新增信贷主要用于在建、续建项目，严格控制新开工项目的贷款投放。房地产行业则被列为风险控制范畴。按照我们估算新增贷款8 万亿的情况下，我们预计明年房地产行业资金来源中，信贷资金增速将下滑25-28%。

　　总额会在7000 亿左右。国土资源部与证监会配合核查在融资项目的信息则显示2010 年资本市场获得资金的难度也会加大。

　　2010 年，预售资金或被统一监管，房地产企业被迫要去杠杆化。住建部的信息则暗示未来除了二套房贷会继续收紧以外，作为房地产企业重要资金来源之一的预售资金会被严格监管，以避免挪动至其他项目。结合土地出让金缴纳比例的提高，我们判断，未来房地产企业有可能需要去杠杆化。

　　2010 年，房地产行业自有资金成关键。2010 年新增贷款有所下滑，融资环境趋紧，而地产商要保持已开工项目的运行，以及适度增加土地储备，自有资金是否充足将起到关键性作用。

　　寻找 ROE 平稳的企业。在年度策略报告中，我们便提出，要寻找ROE平稳的企业，在政策或市场出现不稳定因素的情况下，我们更加倾向于寻找经营稳健，基本面素质较硬，无论市场如何动荡，仍能获得较大盈利的上市公司。根据ROE 的平稳性要求，我们列出了14 家公司，他们的共同特点是ROE 水平较同类公司高，且多年来表现较为平稳。即使在地产行业不景气的时候，这些公司的盈利能力依然高于其他上市公司

　　给予600067 冠城大通、600533 栖霞建设、600246 万通地产、600325 华发股份、000002 万 科 A“买入”评级。（肖剑 西南证券）