上周(2014/10/20-2014/10/26)17 个城市合计成交423.5 万平米，环比上升10.2%。随着楼市政策环境持续宽松和落地，房地产成交呈现缓慢放量的态势，我们观察的3 个月移动平均去化月数已连续2 周出现明显下降，显示楼市库存也从高位开始逐渐去化中，行业整体企稳迹象明显。但值得注意的是，多数房企3 季度业绩表现并不理想，毛利率下滑幅度超出市场预期，显示开发商的利润空间受到地价与需求的双重挤压，而行业确实已进入一轮较大的调整周期中，在未来的一段时间内，房地产投资仍难有表现。但鉴于房地产在中国经济的特殊低位，我们认为4 季度楼市政策仍将持续向好，随着改善性需求释放，楼市成交也将逐步回暖，待季报业绩风险释放后，板块在显著受益政策面的背景下仍有估值修复的需求。我们维持板块增持评级，主流房企推荐：万科、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等；转型房企推荐：世联行、广宇集团；及国企改革房企：建发股份、华侨城。

　　支撑评级的要点。

　　市场概况：上周我们观察的17 个城市合计成交面积423.5 万平米，环比上升10.2%；价格指数环比上升0.9%至188.7；十五大城市新增可售面积346.9 万平方米，环比下降3.9%，3 个月移动平均去化月数为16.3，较上周下降0.6,3 个月移动平均批售比为1.38，较上周下降0.05.

　　政策新闻动态：上周国家统计局强调房地产限购限贷政策放松符合改革方向；网传二手房交易税免征期有望从5 年调整至2 年；财政主管部门初步确定城投公司三大改革路径；乌鲁木齐取消限购；山东将全面取消户籍限制；超20 个城市出台了购房补贴、契税补贴等救市措施；统计数据显示，1-9 月房地产开发投资同比增12.5%，9 月70 个大中城市中69城新房价格环比下降，房产开发景气指数处于21 个月最低值；财政部数据显示前三季度地方卖地收入3.1 万亿；用益信托数据显示信托融资提前入冬；调查显示过半数银行首套房贷维持基准利率；《人民日报》刊文称基建发力可对冲楼市拖累。

　　上市公司动态：上周京投银泰、新湖中宝、北京城建分别以42 亿、8.6亿、25.9 亿拿地，天津松江出资2,250 万美元与天物香港投资设立天津恒泰汇金，中弘股份以4,815 万元购买亚洲旅游11.41%的股权，华业地产筹划重组，银润投资终止资产重组，渝开发控股股东预计未来六个月内减持5%；融资方面，黑牡丹公开发行5 亿元定向工具和8.5 亿元公司债，海泰发展发行2 亿非公开定向工具，云南城投拟非公开发行不超过40亿元新股，香江控股、嘉宝集团、中茵股份分别拟发行不超过8 亿元、9.6 亿元、12 亿元的公司债，卧龙地产6 亿元公司债已上市。另外截至10 月27 日为止，已有45 家地产披露三季报，34 家公司净利润同比下降。

　　投资评级和建议。

　　我们认为4 季度楼市政策仍将持续向好，随着改善性需求释放，楼市成交也将逐步回暖，待季报业绩风险释放后，板块在显著受益政策面的背景下仍有估值修复的需求。我们维持板块增持评级，主流房企推荐：万科、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等；转型房企推荐：世联行、广宇集团；及国企改革房企：建发股份、华侨城