2014年1-9月房地产新开工面积和投资增速分别同比下降9.3%和12.5%，销售面积和销售额分别同比下滑8.6%和8.9%。9月销售和投资表现依旧疲软，一方面各地限购松绑大潮进入尾声，另一方面“认房不认贷”等政策预期阻碍开发商主动降价去库存的速度，供求双方观望情绪再起。同时，需求疲弱和地价高企的双重压力也导致投资增速连创新低。但随着9.30按揭新政全面放松限贷释放改善性需求，公积金新政降低贷款购房成本，楼市环境回归市场化的速度超出市场预期，预计未来税费减免、贷款资金开源、开发商资本金限制降低等措施将陆续出台，政策面持续宽松也有助于行业基本面的改善。从四季度来看，库存去化速度加快有助于减小一二线城市房价下行风险，成交量恢复将带动新一轮行情。我们本月初已将行业评级上调至增持，并全面推荐配置受益于成交回暖的主流地产股：万科、世联行、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等；并继续推荐转型房企：广宇集团；及国企改革房企：建发股份。

　　支撑评级的要点

　　1-9月，房地产投资同比增长12.5%，较1-8月回落0.7个百分点，单月投资额增速已经跌至8.6%；商品房新开工面积同比下降9.3%，较1-8月收窄1.2个百分点；施工面积同比增长11.5%，增速与1-8月份持平；土地购置面积同比下降4.6%，较1-8月扩大1.4个百分点。新开工虽然单月同比略降，但累计降幅继续收窄，然而土地成交在9月份加速冷却，我们维持全年投资增速10-12%的判断。

　　1-9月，商品房销售面积77,132万平方米，同比下降8.6%，跌幅较1-8月份扩大0.3个百分点；销售额49,227亿元，同比下降8.9%，降幅与1-8月份持平；销售均价6,382元/平方米，同比下降0.3%，较1-8月份收窄0.4个百分点。9月百城价格指数环比跌幅微升。

　　1-9月，房地产开发企业到位资金89,869亿元，同比增长2.3%，较1-8月份回落0.4个百分点。国内贷款同比增长11.8%，增速回落2个百分点；自筹资金同比增长11.5%，增速回落0.1个百分点；含定金、预收款及个人按揭贷款的其他资金同比下降9.1%，降幅扩大0.2个百分点，房企资金面继续趋紧，贷款增速下滑明显，融资环境未有明显改善。

　　1-9月，40城土地市场成交量价继续大幅下滑。1-9月40个城市土地供应面积同比降24%，土地成交面积同比下降23%。1-9月40个城市土地累计成交金额同比下降15%，较上月下降12个百分点。9月单月，成交土地建面下降52%，而住宅用地成交建面下降65%，土地市场从低温进入冰点。受前期推地量骤减和基数因素影响，9月土地成交均价环比上升12%，8月土地溢价率为17.51%，环比上升6.0个百分点。

　　楼市政策环境持续偏暖，目前仅剩北上广深和三亚维持限购，一批城市密集放开限购、松绑限贷；央行出台930房贷新政，全面放松首套房认定，并鼓励MBS、REITS等证券化产品推出；住建部、财政部、央行三部门联合发布公积金新政，放松公积金贷款条件、降低公积金贷款购房成本。

　　投资评级和建议

　　目前房地产行业基本面显著受益于政策宽松，板块有望迎来新一轮行情，我们本月初已将行业评级调高至增持，并全面推荐配置受益于成交回暖的主流地产股：万科、世联行、招商地产、保利地产、华夏幸福、阳光城等；并继续推荐转型房企：广宇集团；及国企改革房企：建发股份。