投资要点

　　房地产行业进入下半场，开发商面临挑战。地产下半场的三个特征：1)买方市场形成，房地产资产单边升值趋势不再。2)新房市场规模难创新高，存量房市场规模有所提升。3)经营和金融问题成为行业主要问题，而非开发。开发商面临两个挑战：1)利润率的下滑。2)销售更为困难，回款速度减慢。

　　开放商与服务商的关系面临重构，房地产大数据是开发商的救星，服务商的金矿。当前背景下，对开发商来说，如何有效地进行营销管理和运营管理成为重中之重，而非规模扩张。三大领域将有望成为房地产大数据的来源：1)开发行为；2)购房行为；3)住户行为。我们认为其含金量排序为：购房行为>住户行为>开发行为。可获得性排序为：开发行为>购房行为>住户行为。

　　当前仍处于数据收集阶段，房地产大数据资源公司将获得先发优势。规模领先的房地产服务商将有望成为主要的种子选手，开发商前十强也存在变革的可能。这些公司受益的逻辑包括：1)利用专业能力继续提升传统业务规模；2)最先利用大数据发展新业务；3)利用新业务协同进一步扩大传统业务的收入。而大数据的变现方式目前主要是金融业务和增值服务。

　　投资策略与建议

　　我们看好规模领先以及以规模领先为主导战略的企业。其中在购房行为领域我们推荐世联行(002285，买入)，建议关注搜房网(SFUN)，在开发行为领域我们推荐广联达(002410，买入)，在住户行为领域我们建议关注彩生活(1778.HK)。开发商中，我们看好具有互联网思维的万科A(000002，买入).

　　风险提示

　　房地产市场下滑超预期。

　　市场竞争过于激烈。