要点

　　我们近期调研了成渝两地开发商及涉及土地流转改革相关部门，收获如下：

　　1)短期市场趋势：案场到访超预期，开发商预计3~6个月内市场将平稳；目前未观察到市场上有大幅降价行为，但担心信贷持续偏紧对回款/需求造成影响。2013年成都主城区市场供需平衡，销售备案1028万方，新增供应1034万方，存量943万方，近期开盘认购率维持50%左右，低于2012年末高峰期的60%~70%，好于2011年低谷的30%~40%。销售回款周期普遍由1个月拉长至3个月左右，约10%左右客户因信贷额度流失，虽然市场未出现明显降价行为，但已有开发商担心信贷持续偏紧对需求产生冲击。同时我们草根调研显示案场到访量超预期，销售价格近期也基本稳定。

　　2)土地市场：外来者、“被增长”主导拿地，存在过热隐忧，本地小型开发商、全国龙头近期拿地相对谨慎。本地小型开发商/龙头认为地价+建安基本等于周边二手房价，地价偏高，但部分外来开发商，由于经历过了一线城市高地价时代，风格较为激进，同时部分被集团要求快周转增长的地方公司经营层存在风险偏好改变，也成为拿地主流。

　　3)对商业地产/三四线城市市场看法：商业地产风险初步显现；三线地级市市场潜力有限，但四线县城市场存在结构性机会。草根调研显示，成都部分甲A写字楼出现降租现象，总体量176万平米的环球中心写字楼租金仅在35~45元/平米〃月之间。而走访开发商结果显示，虽然地级市市场存在供应过剩风险，但县城市场需求相对稳定，进驻难点主要在于成本控制。

　　4)土地改革进展：制度正在建设，但任重道远。土改有五大试点方向：土地试点流转，城乡统一建设用地市场建设，完善用地供应的招拍挂制度(调整工业用地、住宅用地价格差)，农民安臵补偿，增加挂钩试点中农民土地收益共享。成都市一直在积极推进土地流转，但预期流转重心将放在集体经营性用地，而非宅基地。

　　建议

　　调研结果表明，西部市场相对平稳，存货去化周期在12个月以下，我们判断，市场供应上来以前，难有普遍降价行为；但商业地产风险正逐步显现。市场关键点在于按揭额度，随着票贴利率逐步回落，我们看好股票存在30%以上的估值修复机会。股票梳理：模式护城河(华侨城；万科、保利、招商、荣盛和金地；北京城建和阳光股份)和改革红利(深圳本地股，如深天健(未覆盖)、深康佳(未覆盖)等，国企改革受益，潜在自贸区域股如浦东金桥、格力地产(未覆盖)).