方正证券近日发表房地产行业研究报告，报告称，楼市调控政策不断强化，但实际效果已经弱化，即使房产税全面征收，也难改房地产行业的发展方向。

　　收入与利润增速持续提升。2012年房地产板块收入4828亿元，同增32.1%，较上年提升17个百分点，2013年1季度提升至41.4%；净利润627亿元，同增17.6%，较上年提升2.9个百分点，2013年1季度提升至29.8%，但利润增速低于收入增速，表明行业的盈利能力下降。账面预收账款保持较快增长，2013年收入锁定率高达105%。

　　毛利率与净利率下降，但ROE继续提升。2012年房地产板块毛利率和净利率分别为37.7%、14.7%，较上年分别下降2.6和1.6个百分点，但ROE却稳步提升，由2011年的13.4%提高至13.9%，主要由于周转率和财务杠杆提高所致。期间费用率为8.81%，较上年下降0.84个百分点，其中，营业费用为3.2%、下降0.44个百分点，管理费用率3.71%、下降0.61个百分点，财务费用率1.9%、上升0.21个百分点。

　　销售回暖，运营效率提升。2012年房地产板块销售现金增速27.8%，2013年1季度增速提高至81%，预计2013全年增速仍将快于2012年。2012年运营效率有所提升，总资产周转率由0.25上升至0.27，而2009至2011年一直下降，存货周转率也同样有所提升，2009至2012年分别是0.58、0.52、0.41和0.43，目前的周转率仍明显低于2009和2010年。

　　负债率继续上升，短期偿债压力偏大。2012年，房地产板块资产负债率继续上升，达到74.4%，较上年提高1.5个百分点，扣除预收账款后负债率为65.7%，同样继续上升。从流动比率和速动比率看，2012年分别为1.64和0.44，纵向比较处于相对较低的水平，表明短期偿债压力偏大。

　　账上资金充裕，投资更趋乐观。房地产板块整体账上货币资金较为充裕，2012年底存量是2746亿元，同比增长43%，2013年1季度同比增速提升至53%。2012年经营活动现金投资4258亿元，同比略增0.4%，扭转了前3季度负增长的状态，2013年1季度同比大幅增长83%，表明在销售转好后，企业投资信心有所恢复。

　　2013年主流地产股7-10倍PE估值，维持行业“增持”评级。不断深入的新型城镇化、国内经济与居民收入稳定增长、偏宽松的货币环境，都是有利于房地产向好发展的基础条件；楼市调控政策不断强化，但实际效果已经弱化，即使房产税全面征收，也难改房地产行业的发展方向。