2013展望：量价温和回升，政策相对稳定。

　　成交量维持小幅增长态势。2013年，刚需将继续释放，在2012年一线城市放量后，部分二三线城市2013年有望成交放量。预计2013年成交量将维持回暖态势，全国商品房销售面积增幅或在8%左右。

　　房价企稳温和回升，整体压力不大。整体存货压力上升，一线城市存销比下行。大部分二三线城市成交平稳，供给也充足，房价走势将较为稳定。一线城市2012年成交放量明显，而由于前段时间的新开工明显回落，未来6-12个月供给或有一定压力，供需矛盾将使部分一线中心城市短期内房价上涨压力相对较大。

　　投资和新开工企稳回升。商品房市场景气逐渐见底回升，销售好转使得开发商现金流转向充裕，同时对后市的看法趋向积极，增加拿地以及加大开复工，带动投资和新开工企稳回升。

　　继续看好商业地产：受益于新型城镇化、经济转型服务业升级、住宅限购对于投资的挤出等。我们理解的新型城镇化，并不是简单的农村人口城镇居民化以及增加城市基础设施建设等，而更注重农民市民化后的消费升级，因此，商业地产将在新型城镇化中扮演更重要的角色。另外，由于限购政策仍难以退出，被大量挤出的投资需求继而转向不限购的办公楼、商铺等，比如，今年火爆热销的SOHO类产品。

　　投资策略。基本面预计2013年仍是温和回升的趋势，成交热点或由今年的一线城市转向二三线城市，但在调控政策基本不变及货币政策不大幅宽松的环境下，成交将是温和放量。房价预计也是企稳温和回升的趋势，整体房价压力不大，部分一二线中心城市由于高去化低存货而面临相对较大房价压力，而大部分二三线城市供给充足去化温和，房价上涨压力不大。因此，整体来看，明年政策调控明显收紧可能性较小，仍是基本维持限购和限贷的基调，同时加强房产税等长期制度建设准备，而部分一二线中心城市较大的房价上涨压力或将招致点对点的区域性调控政策，如加强限购条件、征收特别交易税等。基于以上对明年行业基本面和政策环境的判断，我们维持对行业的看好评级。我们认为，地产股的估值修复行情或未走完，目前主流地产股估值仍较低，万科2012动态PE仍不到10倍，而得益于2012年较为理想的销售累积的丰厚预收款项，又为2013年业绩提供了可靠保障。

　　个股推荐。我们推荐的组合是：招商地产(龙头代表、进入快速成长期、优质储备)；泰禾集团、新华联、南国置业(商业地产、城市综合体)；黑牡丹(一级开发、城镇化受益股)；银亿股份(二线优质公司).