今年十一、中秋“双节”黄金周期间，景区“爆棚”，堵、挤、乱等现象引起了网友热议。对此，旅游与文化导向的区域综合开发服务机构、北京绿维创景规划设计院院长林峰博士指出，“黄金周现象”集中显现出旅游经济高速发展带给景区的利好和问题，市场即将迎来新一拨景区提升与景区开发的高潮。

　　一、多省旅游经济创新高，带动新一轮景区提升与景区开发热潮

　　绿维创景林峰院长认为，旅游产业作为一种绿色的休闲产业，在未来还有很大的发展空间。这几年，绿维一直倡导旅游导向区域综合开发。旅游通过游客的搬运行为实现对市场、消费能力和需求的搬运，从而带动欠发达地区高速发展，这种模式是旅游导引型区域综合开发。由旅游带动区域综合开发，带动城镇化的发展。在区域综合开发的模式下，一批老旧景区已经开始进行景区提升改造以符合新的发展趋势，而新景区开发则从开发之初就融入了区域综合开发的理念。

　　政策支持，旅游业迎来好时期

　　2012年02月16日，中国央行、发展改革委、旅游局、银监会、证监会、保监会、外汇局等七部委日前联合发布了《关于金融支持旅游业加快发展的若干意见》。2012年6月5日，国家旅游局正式颁布了《关于鼓励和引导民间资本投资旅游业的实施意见》，引起了外界的广泛关注。政策的利好，加强了企业进入旅游业的决心。

　　大型企业和中小企业在景区提升与景区开发中的不同角色

　　林峰院长认为，旅游产业走向两极发展架构的业态模式是很明晰的：第一是集团化的发展，第二是中小型企业的发展。无论是何种业态，都催生了更加科学和市场化的景区提升与景区开发。大型综合开发集团，在这几年里获得高速发展，投入资金大，但是回报利率并不低，原因就在于他们结合了旅游产业链、地产开发和城市化结构，走区域综合开发之路。中小企业因为经营模式灵活多样，就不存在投资长、回报慢的问题。对中小型的、自发性的、地方性的民营投资和民营经营运作，应该给予更大支持，但这在恰恰在政策里体现不够充分。中国旅游业中传统大型企业甚至国际级大型企业基本上没有。现在转战旅游行业的大企业往往都不是传统旅游企业，更多是从房地产、资源领域等逐渐进入旅游业的。

　　旅游是可持续性产业，而且有着大量的现金流。由于中国旅游市场的特殊性，13亿的人口基数会带动中国旅游消费内需及相关产业发展，从而带来的巨大的旅游红利和消费红利，随着中国人均收益逐渐提高，旅游人口红利已经进入快速拉升阶段。绿维创景认为，在这种机遇下，老旧景区提升和新景区开发中，大型企业和中小型企业扮演者差异很大的角色。

　　大型企业发挥的应该是龙头作用，其进入旅游业主要有两种模式区域开发及产业整合。绿维创景林峰院长表示，区域开发模式不同于单纯的老旧景区提升和新景区开发，需要大量资金和跨区域整合，且需要与政府的密切配合才能发挥作用。例如长白山的开发，涉及几万亩土地开发量，这样大规模的开发如果没有政府全力配合和互动，根本无法进行。而产业整合模式，例如港中旅对景区、旅行社、饭店、旅游目的地等多元系统的资源整合，在整个产业链的整合上，也需要有大企业的推动。从这两种模式看，大型企业发挥龙头作用，从而带动区域经济及产业升级，旅游行业管理者和从业者都有责任支持这些龙头企业，主动引导提升他们对旅游产业的认知，了解产业本身价值和产业链规律，开发符合旅游发展的旅游区，形成自身持续盈利和合理化结构的安排，更好的在旅游产业结构中发挥作用。简言之，传统旅游业的龙头企业要与新进入的产业资本进一步融合，形成新的合理化的发展结构。

　　中小型企业对就业、市场繁荣有重大作用。绿维创景林峰院长指出，旅游业需要大量灵活多元化的中小型服务团队和企业，他们在老旧旅游景区提升和新景区开发中发挥着重要的作用，农家乐、工业旅游、城市休闲游都需要它们。这些企业从一个点、一件事情上做起，但由于创意性、特色化，由小企业发展到中型企业，再由中型企业走向资本市场，创造出了一个具有特色的、可持续经营的发展模式。这一类企业在旅游业中有太多机会和太多可能性。

　　通俗来说，大型企业是拉架子，中小企业是在做润滑剂、做细节服务。

　　二、新形势下的景区提升与景区开发之路

　　自1979年邓小平视察黄山，开启我国旅游景区的市场化开发建设之路，30余年来，我国景区的发展已经发生了很大的变化。发展至今，我国公民对于旅游的需求逐渐由偶尔转为常态，由观光转为度假、休闲和深度体验，并且逐渐向旅游提出更高层次的服务要求。绿维创景林峰院长表示，目前，一批对市场较为敏锐的旅游景区，已经开始了在老旧景区提升和新景区开发中付诸行动，融入创新理念。今年的黄金周暴露出我国景区存在的诸多问题，绿维创景认为，当游客满意度开始降低时，景区提升就已经迫在眉睫。

　　老旧景区提升，观光提升首当其冲

　　绿维创景认为，景区提升的工作包括观光提升、休闲提升、度假提升和体验提升四个方面。从今年“黄金周”的景区表现来看，大多数旅游目的地，特别是4A、5A级景区来说，以观光本身为目标的提升就很必要。观光提升包括游客量的疏导、安全的保障、管理的升级、配套设施的升级等等。观光质量对游客满意度具有最大的直接影响，连观光都得不到保证，何谈休闲、度假和体验。由此，我们得出结论：观光升级和休闲升级、度假升级、体验升级相结合，才是目前中国景区的升级之路。

　　五大趋势引导景区提升与景区开发

　　景区提升与景区开发的最终目的是满足游客的消费需求，提升游客满意度。绿维创景林峰院长认为，未来景区发展将会呈现出以下趋势：

　　1、外部联动与合作实现多赢

　　绿维创景认为，处于同一区域的景区应该建立合作意识，各个景区与周边旅游地形成资源共享、产品互补、客源互流、串线成网，开展区域宣传和营销合力，联合成为具有影响力的目的地，最终实现双赢乃至多赢的局面。

　　2、建立和完善旅游公共信息服务体系实现智慧升级

　　绿维创景林峰院长指出，在进行老旧景区提升和新景区开发时，景区管理的智慧化，包括无线通讯网络的规划建设、3G视频监控、ERP系统的导入、APP导览、实时客流量自动统计分析等旅游公共信息服务体系，通过以上高新技术的使用，可以引导游客合理选择出游地点，避免扎堆，还能在游客接待数量超过景区最佳和最大容载量时，及时启动应急措施。

　　3、空间扩展以景区为平台实现休闲综合开发

　　很多景区接待能力不足，需要进行休闲综合开发，但在进行景区提升中，由于环保和用地限制已无解决此类需求的空间，这就需要使主景区向周边相邻地区拓展。林峰院长表示，这种空间拓展方式的关键，景区是吸引核。

　　4、优化游线、景观节点、休憩平台和服务设施实现精细化开发

　　“爆棚”情况下，景区开发中众多不合理问题暴露出来。绿维创景认为，对很多景区来说，在景区开发和升级阶段进行景区规划设计（jqsj.lwcj.com）时，就要考虑“多路径”、“多节点”的游赏方式。同时科学打造休憩平台和服务设施，既要在与周边环境、当地文化契合的基础上，也要从游客心理出发，基于人本主义考虑来设计。全方位实现精细化开发。

　　5、科学规划以保护为前提

　　对于风景名胜区型景区来说，景区提升与景区开发应严格按照《风景名胜区管理条例》执行，在景区内打通游线，设置基本的配套设施，而酒店、养生、娱乐等设施在景区外围发展。对于资源一般的休闲型景区来说，内部可以建设适量的住宿、餐饮、娱乐等设施。

　　景区提升与景区开发中如何建设基础设施

　　针对基础设施建设问题，景区规划设计行业人士表示，对于风景名胜区型景区来说，景区提升与景区开发中的生态保护显得尤为重要。景区内的垃圾桶应根据游线的长短和景区景点合理设置，除固定的设置点外，还可以在游客进入景区时免费发放垃圾袋、旺季时采用流动垃圾桶，以避免游客找不到垃圾桶，而在设计上注重与外部环境相协调。景区内的厕所，其造型若与城市无区别，则极大地影响景区的档次。在进行景区提升与景区开发中，若将厕所作为一个景点来设计，做到外观和环境协调一致，内部清洁卫生，外部造型别致，则反响非同一般。而对于厕所的卫生处理技术来讲，偏远无水景点可采用分集式生态环保旱厕或无动力污水处理厕所；有水源的景点可采用生态节水的厕所；水电充足时建设星级厕所等。无论什么样的方式，都要做到既美观，可以成为一道风景，又环保，符合生态学原理。

　　三、景区提升与景区开发中的门票经济

　　今年发改委分别在9月21日和9月30日公布了两批在黄金周降价门票的旅游景点。两批降价景点中，4A级以上的降价景区约140家，降价的5A级景区约13家。细心的网友指出，多数降价景区为无人、无车、无知名度的“三无”小景区，降价力度太不给力。

　　景区门票价格并非越低越好

　　历年“黄金周”，门票经济都要引发一轮热议。针对“打造旅游产业链，突破门票经济”的说法，林峰院长表示，门票经济的价值本身是正常的经济价值，在旅游产业链的价值中，门票经济只是其中一环，打造旅游产业链不等于门票经济没有价值。通过门票降低带来产业链的增值是景区发展的其中一种模式，但并不代表所有模式。因此并非门票越低越符合公众利益、社会利益和经济规律。

　　呼吁景区减价，甚至免费的声音一直都存在。绿维创景认为，在进行景区提升与景区开发时，门票的降价、涨价和免费都要有其合理性，要符合景区的公共属性、现有的经济结构和市场规律。

　　景区门票应根据景区特性区分定价

　　景区门票的涨价、降价、免费，应该根据景区特性区分对待，对此，林峰院长提出了门票定价的三个原则：

　　1、城市化景区与非城市化景区（目的地景区）

　　城市化景区建议以开放为主，门票为辅（门票可免、降低），注意和产业链的结合，可以拉动更大的城市化消费，这种模式最具代表性的就是西湖。非城市化景区一般指的是目的地景区，其门票经济具有独立的投资要求和经营要求。

　　2、高投资景区和非高投资景区

　　高投资的景区没有门票支撑很难运营，因此需要合理的门票收入。而非高投资景区经营压力较小，尝试降低或减免门票更具有可行性。

　　3、资源保护型和非资源保护型景区

　　对于资源保护型景区，本身依托较为脆弱的生态资源或历史文物古迹，需要以门票手段来限制流量，可以采用“低价门票+免票+高价”相结合的模式，对于学生、儿童、老人和科研人员等可以减免，对于大多数人则实行高票价。非资源保护型景区和人工打造的景区，门票本身就应该符合经济规律。

　　绿维创景院长林峰认为，景区提升与景区开发过程中，门票价格不能一概而论，而是采用多种价格组合的模式。合理化、科学性与经济性结合，才是我们政策出台的架构。

　　景区提升和景区开发需要实现盈利模式多元化

　　单一的门票模式难以支撑景区长期的可持续发展。绿维认为，在景区提升和景区开发中，随着旅游休闲消费需求的升级，旅游综合体项目逐渐成为旅游开发的主流模式。旅游景区是旅游发展的根本基础、聚集人气的核心载体、引发消费的重要平台。因此，不论是企业进行旅游导向的土地综合开发，还是政府进行区域旅游目的地的打造，都应首先而且必须搞好旅游景区的建设，由此景区面临全新的建设要求。

　　林峰院长提出了景区提升和景区开发的三大原则：

　　第一，总体理念:以综合效益为本.从游客数量为先到综合效益为本，即在延长停留时间、增加游客消费上面做文章，这并不是一味地追求旺丁不旺财、又破坏生态的游客量，而是更加注重真正的综合效益的规模与可持续性。

　　第二，开发模式:观光引导综合开发.从观光主导模式到综合开发模式，即站在区域旅游或旅游综合体的构架上看待旅游景区的开发，使之与周边的其他配套项目充分互动形成整体效应，同时在景区提升和景区开发时，注重超越单一观光门票收入的综合消费结构的设置，使景区本身具有综合旅游与综合消费的功能。

　　第三，规划咨询：遵循市场规律创新思路.旅游体验,已经从走马观花游览到文化深度体验旅游景区的规划咨询主要包括六大方面：主题整合、布局调整、线路优化、产品创新、要素升级、营销推广、运营管理。在具体操作时，规划咨询必须注重游客的游览心理需求，从应对浅层的走马观花式游览需求上升为引领文化深度体验需求，而唯有注重独特文化的深度挖掘与创新利用，方可形成旅游景区差异化的核心竞争力。

　　综上，绿维创景林峰院长表示，景区提升和景区开发要基于旅游综合开发与旅游目的地打造的大架构，依据“综合效益为本、综合开发为体、文化体验为魂” 三大原则进行旅游景区规划设计，将是未来老景区提升、新景区开发的必然趋势。

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